Проектирование объектов недвижимости — сложный и довольно длительный процесс, состоящий из нескольких этапов. Эти этапы выстраиваются в определённой последовательности, и каждый из них завершается подготовкой и/или согласованием соответствующего пакета документов, который становится отправной точкой для начала следующего этапа. Например, исходно-разрешительная документация подготавливается исходя из архитектурной концепции будущего объекта, а затем служит фундаментом для подготовки проектной документации.

Благодаря такой поэтапной организации процесса проектирования заказчик (подрядчик) в конечном итоге получает единый согласованный пакет документов, содержащий в себе всё необходимое для успешного строительства/реконструкции объекта недвижимости и его сдачи в эксплуатацию. И хотя подходы к проектированию разных объектов могут существенно отличаться, порядок следования этапов и стадий проектирования, как правило, остаётся неизменным:

1. Этап предпроектных предложений

Целью этапа предпроектных предложений является получение наиболее точного представления о будущем объекте, а его итогом — подготовка исходно-разрешительной документации, в состав которой входят градостроительные документы, результаты инженерных изысканий, технические условия на подключение к различным коммуникациям, архитектурные, конструктивные и технологические решения (эскизный проект), а также мероприятия по охране окружающей среды, обеспечению пожарной безопасности и другие документы. Исходно-разрешительная документация согласовывается и утверждается в местной администрации и других надзорных органах.

2. Этап сбора исходных данных

На этом этапе проектирования объекта инициатива переходит к подрядчику: именно он должен собрать воедино все данные, необходимые для разработки проекта и организации будущего строительства. Помимо исходно-разрешительной документации проектировщику могут понадобиться сведения о функциональном назначении объекта, перечень и описание технологических процессов (если речь идёт о возведении производственного объекта) или транспортных средств и оборудования (для складов и линейных объектов), информация о генподрядчике и имеющемся у него оборудовании и трудовых ресурсах. Итогом этого этапа является договор, в состав которого входят задание на проектирование и оговариваются обязанности и ответственность сторон. Как только договор между заказчиком и проектировщиком подписан, последний может приступить непосредственно к проектированию.

3. Этап проектирования

Это самый объёмный этап в процессе разработки проекта. В зависимости от сложности проектируемого объекта и его функционального назначения, работа над проектом может вестись последовательно (подготовка сначала проектной, а затем рабочей документации) либо параллельно (когда проектная и рабочая документация подготавливаются одновременно).

В первом случае говорят о двухстадийном проектировании:

1. на стадии разработки проектной документации проектировщик рассчитывает необходимую надёжность конструкций, выбирает оптимальные проектные решения и уточняет основные характеристики будущего объекта недвижимости,

2. на стадии разработки рабочей документации все эти решения максимально детализируются, позволяя подробно описать процесс реализации проекта.

Двухстадийное проектирование применяется при работе над объектами повышенной сложности, с уникальными архитектурными и конструктивными особенностями. Для типовых проектов и несложных проектов индивидуальных домов обычно используют одностадийное проектирование, что позволяет в полтора-два раза сократить сроки и стоимость работы.

4. Согласование проектной документации

Для того, чтобы можно было начать строительство, проектную документация нужно согласовать в администрации города или района, у Главного архитектора и ещё в нескольких организациях и комитетах (полный список представлен здесь — https://amp-project.pro/uslugi/razrabotka-i-soglasovanie-proektnoj-dokumentatsii-stroitelstvo/ ).

Большинство проектов обязаны пройти государственную экспертизу, которая проверяет их соответствие всем техническим регламентам и законодательным нормам (исключения, для которых этот этап не обязателен, перечислены в ст. 49 Градостроительного кодекса http://www.gradkod.ru/statya-49 ).

5. Авторский надзор

Авторский надзор является последним этапом среди всех проектных работ фирмы и призван обеспечить надёжность и безопасность здания (сооружения), а также надлежащее качество его эксплуатационных характеристик.

Авторский надзор осуществляется на договорной основе, и если договор заключён, то автор проекта имеет право проверять все действия, осуществляемые подрядчиком: выявлять отклонения от положений проектной документации и нарушения технологий строительства, а при необходимости — даже вносить изменения в проект.

Компания А.М.П. успешно занимается проектированием и ведением авторского надзора  на объектах строительства в Санкт-Петербурге с 1991 года http://amp-project.pro/uslugi/vedenie-avtorskogo-nadzora-za-stroitelstvom/